ESTADO ACTUAL DEL CRITERIO GENERAL DE ABUSIVIDAD DE CLAUSULAS HIPOTECARIAS Y SUS CONSECUENCIAS.

27 de abril de 2024

La jurisprudencia que resuelve la nulidad de las cláusulas contenidas en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria ha sido muy cambiante y ha ido evolucionando en los últimos años de manera contradictoria, creando una gran incertidumbre entre los profesionales e inseguridad jurídica en los ciudadanos consumidores.

Los usuarios normalmente navegan por internet tratando de recopilar información y consultan a diversos profesionales obteniendo la mayoría de las veces información contradictoria e incluso desfasada.

La finalidad de este artículo es detallar a fecha de hoy la situación jurídica que afecta a cada cláusula de forma muy sencilla y simplificada tratando de clarificar la situación

Las cláusulas que normalmente suelen acceder a los Tribunales discutiéndose su abusividad son las siguientes:

 

CLAUSULA SUELO.

Después de múltiples vaivenes  está totalmente consensuada su abusividad y efecto retroactivo de la devolución de intereses indebidos siempre que el prestatario sea un consumidor. Prácticamente ya todas las entidades bancarias lo han asumido.

 

GASTOS.

Se acuerda su nulidad y se reintegra la mitad de la factura de notaría, así como el total de las de registro de la propiedad, gestoría y tasación.

En escrituras otorgadas a partir del 16 de junio de 2019 el banco se ha de hacer cargo del impuesto de actos jurídicos documentados  y el cliente de la tasación. La demás distribución de gastos sigue igual.

 

INTERESES DE DEMORA.

Pueden considerarse abusivos a partir de aproximadamente un 6 por ciento.

 

VENCIMIENTO ANTICIPADO.

Las cláusulas que establecen que por cualquier cuota o intereses, total o parcialmente impagada, o por tres cuotas adeudadas o similares se consideran abusivas.

 

COMISION DE APERTURA.

Actualmente el criterio es que para que en principio se considere abusiva debe ser superior al 1,50 del capital prestado o aplicarse simultáneamente otra de estudio.

 

COMISION FIJA POR POSICIONES DEUDORAS.

Si la escritura contiene que por cualquier recibo impagado se generará una determinada comisión por su reclamación debe consierarse nula al no obedecer a ningún servicio bancario.

 

PRESCRIPCION.

La acción de nulidad para obtener la misma por abusividad de cualquier cláusula es imprescriptible. La acción anexa de reintegro derivada de la dicha nulidad en la práctica es también es IMPRESCRIPTIBLE, en virtud del criterio actualmente establecido por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (el plazo de cinco años de prescripción solo comenzaría a contar desde la sentencia firme declarativa de la abusividad o desde que el cliente hubiera tenido conocimiento cabal y fechaciente de dicha abusividad).

 

 

Espero haber aclarado las dudas de la forma más simplificada posible, si estas se mantienen no duden en formularnos cualquier consulta.

Matías García
Mallorca Iuris
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